饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易(yì)中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布(bù)了(le)关于(yú)规范(fàn)房地产经纪(jì)服(fú)务的意见(jiàn)。意见提(tí)及(jí)，近年来，部分房地(dì)产经纪机构存(cún)在利用房源客(kè)源(yuán)优势收取过(guò)高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容(róng)、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大(dà)伟称，随着城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海(hǎi)为(wèi)例(lì)，二手房占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策(cè)研究(jiū)中心首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民(mín)来说(shuō)属于金额(é)不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介(jiè)利用信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取(qǔ)过桥融(róng)资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成额外的负担，而当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大(dà)，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监(jiān)管的(de)重(zhòng)点(diǎn)，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的(de)中(zhōng)介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照(zhào)成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方共同承担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规定的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房(fáng)中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等(děng当断不断必受其乱是什么意思，当断不断 必受其乱下一句)57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介(jiè)机(jī)构(gòu)自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部(bù)门当前并未(wèi)明确具体的中介费率(lǜ)，中(zhōng)介机构仅(jǐn)需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪(jì)服务机构在具体(tǐ)收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中(zhōng)介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所(suǒ)或渠道，公示(shì)服务(wù)项(xiàng)目、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前(qián)应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收(shōu)费清(qīng)单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场(chǎng)平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等部(bù)门(mén)采(cǎi)取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进行重点监管。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服务收费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信(xìn)息，市场监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入(rù)国家(jiā)企业信用(yòng)信息(xī)公(gōng)示系(xì)统。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深(shēn)圳中(zhōng)原总经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但(dàn)对(duì)市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质，即(jí)只是(shì)纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行(xíng)情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出(chū)现中(zhōng)介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公(gōng)司(sī)将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费(fèi)的行为。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利用(yòng)其支配地位，在原先经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费的基础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了(le)房(fáng)价(jià)。两部(bù)门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不(bù)仅有利于(yú)提高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称(chēng)。

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