文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开(kāi)发(fā)时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部(bù)分房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售制。但是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在支付完(wán)首(shǒu)付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全(quán)交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支(zhī)付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制(zhì)。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化(huà)解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安(ān)、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许多人(rén)栖身于木屋或者(zhě)其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是(shì)相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解(jiě)，在努力(lì)寻(xún)求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九(jiǔ)龙的一块(kuài)地(dì)盘后，除了分层出(chū)售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家(jiā)的订金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的(de)房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速了(le)房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑(zhù)费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作(zuò)等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项(xiàng)目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利分房(fáng)制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地产市(shì)场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济(jì)下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大难(nán)题，开(kāi)发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大(dà)作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发(fā)企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过去20多年(nián)对中国(guó)内地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平(píng)，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从全民(mín)蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市(shì)建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产(chǎn)完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占固(gù)定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余(yú)额的比重看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因(yīn)为住(zhù)房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房(fáng)合同向开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款合同按时(shí)向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出(chū)现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工(gōng)程建(jiàn)设(shè)名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远(yuǎn)超(chāo)工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金(jīn)统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期(qī)房由政(zhèng)府或(huò)第(dì)三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首(shǒu)付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房(fáng)者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节(jié)奏分多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前(qián)付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比(bǐ)例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要(yào)求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需支(zhī)付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可(kě)向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满(mǎn)1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印(yìn)花税，同时购房者向银太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样(yàng)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付(fù太原市长热线电话是多少号，太原市长热线电话号码查询)款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对(duì)局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力(lì)的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企(qǐ)配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复(fù)市场信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金(jīn)保护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独立于开(kāi)发商、银(yín)行的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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