文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全(quán)国住(zhù)房(fáng)和城乡建(jiàn)设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了(le)，不能(néng)把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这(zhè)是房(fáng)地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的(de)最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术(shù)活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精(jīng)神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期(qī)房，是一种开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才(cái)可以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是(shì)根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资金监管、分期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存(cún)量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客(kè)户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度(dù)，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买(mǎi)。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题。针对这一系列(liè)问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降低(dī)投资风险，在(zài)当时可(kě)谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付(fù)款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港房地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不(bù)应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国(guó)香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方(fāng)，后续需(xū)自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发展工业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市(shì)化配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度(dù)不再(zài)适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后(hòu)出(chū)台多项文件，大(dà)力(lì)支持(chí)国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖(mài)期房(fáng)，解决(jué)了房企缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银(yín)行等多方迅速(sù)出台相关(guān)的(de)信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地(dì)实践(jiàn)过(guò)程中，商品房(fáng)预售(shòu)流程为：房地产开发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按(àn)照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去(qù)20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的(de)资金需求，也提高了居民居(jū)住水平(píng)，中(zhōng)国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路(lù)程。改(gǎi)革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái苯可以和溴水发生反应吗为什么，苯可以和溴水发生加成反应吗)存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一(yī)。从房地产融(róng)资存(cún)量占(zhàn)社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房(fáng)市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房者和开发商之(zhī)间的(de)购(gòu)房合同、购房者(zhě)和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个独立的合同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行(xíng)作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场波动(dòng)或经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售(shòu)管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并没(méi)有统一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地(dì)实(shí)行“一城一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供(gōng)了(le)资金流动性，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式，但一定(dìng)程(chéng)度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售(shòu)制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式(shì)：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工程进度(dù)付(fù)款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环(huán)节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的定金(jīn)及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发(fā)商提供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期(qī)进度支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也(yě)采取按工期支(zhī)付房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始(shǐ)还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期(qī)房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各(gè)环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国(guó)采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔(bǐ)5％-10％的款项，即(jí)交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证公司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于(yú)房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银(yín)行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资(zī)金进银行专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首付及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付(fù)款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支(zhī)付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度(dù)放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的(de)增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房(fáng)企重(zhòng)组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括(kuò)民(mín)营企业(yè)，加大支持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整(zhěng)个(gè)行(xíng)业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立(lì)开发(fā)商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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