5月以来(lái)，房地产板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持(chí)股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房地产的投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变(biàn)化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房(fáng)地(dì)产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等(děng)类似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一定(dìng)的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金(jīn)房地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是(shì)人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告(gào)别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及(jí)过快上行(xíng)的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很(hěn)容(秋肖是指哪几个生肖，十二生肖北方生肖有哪些róng)易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与经营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要产品及(jí)服(fú)务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是(shì)该公司后疫情(qíng)时代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结(jié)算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看(kàn)，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来(lái)看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名(míng)第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额(é)/销售(shòu)金额(é)）基本在30％以上；从(cóng)融资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特(tè)估(gū)的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业(yè)的(de)结构(gòu)性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司(sī)尤(yóu)其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发(fā)资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估(gū)，国央企相较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的(de)逻辑在于集(jí)中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质(zhì)量(liàng)好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时(shí)代中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于(yú)行业(yè)集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基(jī)金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发(fā)展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为(wèi)过去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但仍处(chù)于调(diào)整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个(gè)别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北(běi)京、上海在内的绝(jué)大多数城市都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库(kù)存压力、企业的(de)资(zī)金面压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹(dàn)外的一(yī)个市(shì)场乏力(lì)现象。也(yě)就是说(shuō)，第二(èr)季度(dù)、第三季(jì)度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得比同(tóng)行(xíng)好(hǎo)得(dé)多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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