近两年火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权(quán)类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投资标(biāo)的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平(píng)均分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例平均(jūn)为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比(bǐ)例在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持(chí)有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基(jī)金(jīn)份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露文件，结(jié)合行业及(jí)市(shì)场情(qíng)况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场价格反映(yìng)这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派(pài)息，但不(bù)等同于债券的(de)固定利息(xī)回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收益(yì)性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投(tóu)资(zī)收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格的主要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额(é)的开(kāi)盘(pán)指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单位基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基(jī)金份额净(jìng)值(zhí)变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公(gōng)募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类投资(zī)者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资产增值的收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。20分米等于多少米 20分米等于多少厘米p>

　　中航(háng)基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权20分米等于多少米 20分米等于多少厘米REITs的(de)收益(yì)来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士(shì)还(hái)表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可以观(guān)测经(jīng)营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露(lù)的经营(yíng)活(huó)动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华(huá)平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在(zài)相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产配(pèi)置功能(néng)，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所(suǒ)以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重因(yīn)素来选择(zé)投资标的(de)。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者(zhě)可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力(lì)进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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