文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平(píng)。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一(yī)手交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制(zhì)、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落实中央房住不炒(chǎo)精(jīng)神、有助于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来的？国(guó)外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在(zài)预售制。但是，重点来了！发达(dá)国(guó)家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩余全(quán)部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在(zài)完全交房前(qián)进(jìn)行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的(de)资(zī)金监管(guǎn)、分(fēn)期(qī)支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对(duì)购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经(jīng)济(jì)和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地(dì)产税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款(kuǎn)保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金(jīn)实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产行(xíng)业盛行的(de)方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开始探(tàn)求新的(de)方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独(dú)到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地(dì)势环姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位境、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法(fǎ)等(děng)。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的(de)一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门(mén)提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等(děng)城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是(shì)“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对(duì)内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房建设(shè)的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在(zài)购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发(fā)展起到了重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速(sù)发展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面(miàn)积(jī)的(de)比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地(dì)产带动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多(duō)个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中(zhōng)房地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地(dì)产开发(fā)投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)市值测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债(zhài)房市值的(de)比例较高(gāo)，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟(shú)，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从(cóng姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按(àn)时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信(xìn)用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对行业的信心(xīn)。姓张的历史名人有哪些 张姓皇帝一共有几位

　　从金融层(céng)面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管(guǎn)理办(bàn)法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制定。但多年以来(lái)全国(guó)并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账(zhàng)户资金，是行(xíng)业(yè)“潜规则”。比如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者(zhě)支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程进度(dù)分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预售商品房提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三(sān)方验收合格并(bìng)提(tí)供验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发商在房屋(wū)交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并(bìng)进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交易税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工(gōng)期支付房款的(de)制(zhì)度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付(fù)节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复(fù)，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节(jié)内容确认(rèn)无误后签订首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英(yīng)国规定(dìng)房屋必(bì)须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的(de)检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修(xiū)订(dìng)，目前是(shì)唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购房款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证机(jī)构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前只需(xū)支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷款，但(dàn)交(jiāo)房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订后、地基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账(zhàng)户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求的支持(chí)力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违(wéi)约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度(dù)。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权负(fù)责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量(liàng)，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。

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