饱受争议的二手房交(jiāo)易中介费问题，正逐(zhú)渐得(dé)到监管(guǎn)部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局联合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部(bù)分房(fáng)地产经纪机构(gòu)存在(zài)利用房源客源(yuán)优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个(gè)人信息(xī)等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪(jì)服(fú)务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提(tí)出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分(fēn)析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超(chāo)过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交(jiāo)，房地产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐(jiàn)从开(kāi)发商过渡到(dào)中介公(gōng)司。

　　广东省城规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不低的(de)大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房(fáng)交易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用(yòng)信息不对(duì)称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市(shì)场(chǎng)交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主(zhǔ)题(tí)。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务(wù)行业关注(zhù)最多的(de)一个(gè)话题，便是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是对房(fáng)地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元(yuán)的房(fáng)屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目(mù)前北京(jīng)市执行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收费标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的规(guī)定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标准(word中1.5倍行间距相当于多少磅，word1.25倍行距是多少磅zhǔn)基础上(shàng)适当上浮(fú)，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手(shǒu)房(fáng)中(zhōng)介费(fèi)上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际(jì)收取(qǔ)费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并未明(míng)确(què)具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即(jí)可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在具体收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混(hùn)合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收(shōu)费前(qián)应(yīng)当向交易(yì)当事人出具收费(fèi)清(qīng)单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行重点监管。市(shì)场监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法查处(chù)不(bù)按(àn)规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降(jiàng)了？

　　鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在(zài)合理范围内，加上经纪服务(wù)费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两部门提出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性文件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其(qí)中的细(xì)则，还(hái)需要(yào)看各城市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪(jì)服务(wù)领域(yù)的调整改(gǎi)善(shàn)、规范化(huà)，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不(bù)同税费等都可能对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务(wù)行业(yè)的(de)专(zhuān)业(yè)性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热点城(chéng)市的二手房(fáng)交易过程中，往往(wǎng)会(huì)有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势(shì)地位(wèi)，从而会(huì)出现(xiàn)中介(jiè)费及(jí)税(shuì)费均由购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约(yuē)定(dìng)俗成’的情况，一(yī)些房产中介公司将(jiāng)其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公(gōng)司可(kě)能会(huì)利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向房东收(shōu)取(qǔ)费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交易中操作的(de)透明度，也(yě)有(yǒu)利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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