文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房(fáng)者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势(shì)，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)的最大(dà)保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存(cún)量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般(bān)为两(liǎng)年(nián)，在此期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风险。从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益(yì)、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于(yú)商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像中国一样在支(zhī)付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金(jīn)监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没(méi)有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归实体(tǐ)经(jīng)济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出租(zū)资(zī)金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题。针(zhēn)对这一(yī)系列问题，不少地产商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地(dì)产销售，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解决了制造商(shāng)的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售前，确(què)保地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取(qǔ)时(shí)需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求(qiú)律师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯(wéi)有解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场(chǎng)的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项文件(jiàn)，大(dà)力支持国(guó)内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房(fáng)制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房(fáng)企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间周(zhōu)期长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房(fáng)改货币(bì)化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地的(de)商品(pǐn)房预售制(zhì)度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企资(zī)金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和(hé)预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程(chéng)中，购房(fáng)者需(xū)要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住水(shuǐ)平，中国(guó)内地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子(zi)楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了(le)中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从(cóng)无(wú)到有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产也(yě)成为拉(lā)动(dòng)中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违(wéi)约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例(lì)较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债(zhài)券市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制(zhì)是对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的(de)购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身(shēn)信用和(hé)购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因(yīn)为市场(chǎng)波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银(yín)行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力(lì)或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并没有统一(yī)的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报价计(jì)算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购(gòu)房者支(zhī)付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷(dài)款按照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一(yī)定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还(hái)，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证(zhèng)向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付，按(àn)揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金按(àn)照(zhào)德国法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属(shǔ)于购房(fán故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么g)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对(duì)期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司(sī)负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通期房(fáng)交(jiāo)易(yì)中的(de)房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环(huán)节内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当(dāng)开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公(gōng)司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英(yīng)国采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房预售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律(lǜ)师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时(shí)，开(kāi)发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购(gòu)房者支付(fù)定金(jīn)超过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外的(de)剩(shèng)余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资(zī)金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么(gòu)权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基(jī)完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程(chéng)进(jìn)度放(fàng)款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷(dài)款的(de)增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行专门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须与房屋(wū)建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了(le)政策(cè)出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充(chōng)分估计(jì)形(xíng)势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制(zhì)，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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