近两年火爆(bào)的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分(fēn)红目前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募(mù)集(jí)材(cái)料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格(gé)变(biàn)化(huà)导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之一(yī)，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从(cóng)投资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额进行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分(fēn)红前后(hòu)基(jī)金份(fèn)额净值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以(yǐ)获得公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰(rǎo)动(dòng)对(duì)高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思整体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不确(què)定(dìng)性，这是该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正常现(高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思xiàn)象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的更(gèng)新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步(bù)延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思strong>

　　在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)的(de)时点，多位业内(nèi)人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基于(yú)企业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回(huí)报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面(miàn)支撑、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经(jīng)济及市场的(de)实际环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。