近(jìn)两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要(yà扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文o)特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类(lèi)项目(mù)相(xiāng)比，特(tè)许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了高(gāo)比(bǐ)例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(q扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文iě)绝大(dà)部分分(fēn)配(pèi)比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获(huò)得的(de)现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设(shè)施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来(lái)看，基础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资(zī)品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较(jiào)强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的(de)价格波(bō)动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净(jìng)值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红(hóng)前(qián)后(hòu)均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的(de)影响程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士(shì)还提(tí)醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者(zhě)应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类产品的收益(yì)主要(yào)来自项目(mù)每年的(de)现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润分配和本金(jīn)的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表(biǎo)示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营(yíng)权(quán)到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对(duì)较低(dī)，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资(zī)本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投资(zī)，有机(jī)会进一(yī)步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的(de)假设(shè)反映在基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和(hé)评(píng)估(gū)项目底层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二(èr)者存在本质(zhì)性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报(bào)，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红(hóng)金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上(shàng)述负责(zé)人也(yě)称。

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