万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘(mì)开发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信(xìn)达追债(zhài)，中国(guó)信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房(fáng)子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是(shì)被割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅(zhái)的尽(jǐn)头是(shì)万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权(quán)转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖(mài)显示，上述(shù)不良债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国信达北(běi)分），处置(zhì)的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信(xìn)达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房子是“未出(chū)售”的(de)状态呢(ne)？只能(néng)说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高(gāo)管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定(dìng)，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法(fǎ)院(yuàn)提(tí)出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除(chú)查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院(yuàn)报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付(fù)了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规(guī)模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入北(běi)京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万(wàn)柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京(jīng)海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成为北京当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入(rù)市(shì)场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸(chén)的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业(yè)广场、恒大华(huá)府等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳书(shū)院(yuàn)虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了(le)不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地(dì)”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯(sī)莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn当兵至少要当几年才可以退伍呢，当兵至少当几年才能退伍)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能力(lì)而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这(zhè)个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就(jiù)在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市(shì)场、团(tuán)购网站(zhàn)，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金(jīn)辉将转型的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安(ān)的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到(dào)这里，有人也(yě)许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团(tuán)共有11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完全吻(wěn)合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球(qiú)俱乐部实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安(ān)，目(mù)前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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