文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提(tí)出(chū)“有条件(jiàn)的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确(què)表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发(fā)展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进入(rù)存(cún)量时代，对(duì)购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是(shì)个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律办(bàn)事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改(gǎi)为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交(jiāo)付的风险。从个人层面(miàn)看(kàn)，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为(wèi)两年(nián)，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不仅承(chéng)担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中央房住不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷(dài)款支付(fù)剩(shèng)余全部房款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发(fā)风险，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售(shòu)制度(dù)有(yǒu)一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套(tào)房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经(jīng)济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房(fáng)幸福(fú)一家(jiā)人。从(cóng)这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售(shòu)制、实施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期(qī)三好生、新模(mó)式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这一系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的(de)市(shì)民数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产(chǎn)。这种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问(wèn)题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监(jiān)管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)管理部门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自(zì)身有(yǒu)资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管(guǎn)，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出(chū)现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地面临(lín)住房需求大和(hé)供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)不(bù)再(zài)适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需(xū)求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品(pǐn)化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的(de)商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商卖(mài)期房，解(jiě)决了(le)房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时(shí)间周期长的两大(dà)难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于(yú)中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在(zài)购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用(yòng)银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了(le)全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品房(fáng)也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地(dì)城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅(zhái)期(qī)房(fáng)销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中国内(nèi)地房地产历经(jīng)二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至(zhì)14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房(fáng)地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交付的(de)风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷(dài)款合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链(liàn)断裂等一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是(shì)“没钱(qián)”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金如何(hé)被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承包(bāo)方(fāng)，以(yǐ)工程建设名义，获得监管账户拨付资(zī)金，再由工程方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求购(gòu)房者支付的预付款比(bǐ)例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第(dì)三方(fāng)验收(shōu)合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为(wèi)购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者在房屋交(jiāo)付(fù)后通(tōng)过按揭贷款支付剩余(yú)房(fáng)款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者的定金及首付款由第三方公(gōng)证行(xíng)或产权保(bǎo)险公司的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如(rú)果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金(jīn)直接损害(hài)银行利(lì)益(yì)，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可(kě)购买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同(tóng)前(qián)，购房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进行预(yù)约公证，签(qiān)订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不(bù)能购(gòu)买，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可(kě)分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的(de)功能是当房屋出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节(jié)内容确(què)认无(wú)误后签(qiān)订首(shǒu)付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的(de)检验验收后(hòu)才(cái)能交付(fù)，交(jiāo)付(fù)后(hòu)方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极(jí)为严(yán)格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有(yǒu)利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措施(shī)保护。若开发商(shāng)倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房(fáng)前(qián)只需支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工(gōng)程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购(gòu)权合同(tóng)以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房者向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的(de)方式(shì)，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开(kāi)发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而(ér)增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度(dù)，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的(de)金融工具支持(chí)。另一方(fāng)面(miàn)，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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