5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代(dài)表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值(zhí)在股(gǔ)票(piào)资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末(mò)的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在(zài)今(jīn)年一(yī)季度得(dé)以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有(yǒu)房地产板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基(jī)金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地(dì)产龙头(tóu)股从排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进(jìn)入大(dà)分(fēn)化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按照(zhào)产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成熟期(qī)或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等类似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加(jiā)了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以(yǐ千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问(wèn)题(tí)（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代(dài)表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优(yōu)质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期(qī)归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是(shì)上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季(jì)度的收入(rù)利(lì)润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时(shí)代出租率复(fù)苏至近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其中持续驻足。从第一(yī)季度十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地(dì)产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通股股东(dōng)行列。具(jù)体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关(guān)人士分析：“经历过行业(yè)洗牌(pái)和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低(dī)，净负债(zhài)率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应(yīng)到(dào)2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下，央国企(qǐ)地产股或(huò)存在发展的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是(shì)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是(shì)否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持(chí)，首先(xiān)是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净(jìng)利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公(gōng)司也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其(qí)是在2021年(nián)下(xià)半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别(bié)城市四月环(huán)比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况(kuàng)、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场(chǎng)的去(qù)库(kù)存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场的短期反弹外的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的(de)、做(zuò)得比同千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么行好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能(néng)耐心地(dì)去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间(jiān)。

　　（本文已(yǐ)刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析(xī)，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么