导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日(rì)益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部(bù)披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一(yī)成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比(bǐ)极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据(jù)显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国总人(rén)口(kǒu)的近(jìn)三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房，从(cóng)而产生了(le)额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地产没带罩子让捏了一节课感受矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还(hái)是供需平(píng)衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直观判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不(bù)到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布了中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反映出城镇居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的(de)住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据(jù)有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居(jū)民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测(cè)算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去(qù)除(chú)商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里(lǐ)的(de)期房销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买(mǎi)二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(z没带罩子让捏了一节课感受hái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结(jié)，甚至意(yì)味(wèi)着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一(yī)套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应求，造成房(fáng)价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打工(gōng)人(rén)，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住(zhù)宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考虑(lǜ)两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口，所需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更(gèng)多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未(wèi)来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数(shù)增(zēng)多，新户(hù)购(gòu)房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō没带罩子让捏了一节课感受)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区(qū)域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅(zhái)市场带(dài)来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增(zēng)量为72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性(xìng)需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适(shì)用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没(méi)有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提(tí)高生活(huó)品质，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考(kǎo)虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济水平(píng)有着(zhe)密切(qiè)正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中国(guó)的(de)人均住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化时代(dài)已至，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。

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