导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查(chá)调查数(shù)据(jù)显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一(yī)间(jiān)房所能(néng)满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数较发(fā)达(dá)国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接(jiē)公布中国家庭户均住宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房(fáng)似乎意味(wèi)着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平(píng)衡，是(shì)因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再(zài)集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量(liàng)供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜(xī)由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我们测算出中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子(zi)是(shì)否真的(de)过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合(hé)风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(b鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别ù)了中国(guó)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城市(shì鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似(shì)意味着人(rén)人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测(cè)算(suàn)思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅数量，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前(qián)商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数(shù)除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大(dà)致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为(wèi)主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住宅(zhái)和购(gòu)买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅度的(de)20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无(wú)法满足庞(páng)大流动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的(de)老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足(zú)19平方米，不及全国人均(jūn)水平(píng)的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要(yào)的住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得(dé)到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户(hù)均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济带、都(dōu)市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年(nián)到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的(de)住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧(jiù)存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提高(gāo)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未(wèi)来(lái)将(jiāng)是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城(chéng)市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房之间的差异也(yě)将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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