近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分(fēn)配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金份(fèn)额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集(jí)材料和信息(xī)披露文件，结合行业及(jí)市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际(jì)获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提(tí)供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高(gāo)的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配金(jīn)额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级(jí)市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈(chéng)现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另(lìng)一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营(yíng)业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济活力的改善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增(zēng)值(zhí)部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例是变动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大0082是哪个国家区号呢，0081是哪个国家区号(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品(pǐn)的(de)收益主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)可供分配金额(é)的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更高(gāo)的(de)分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分(fēn)派(pài)率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期(qī)限产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有(yǒu)两(liǎng)个(gè)：一是年(nián)报中披露的(de)经营活动(dòng)现(xiàn)金流，二是(shì)可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业(yè)本身经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多关注内部收(shōu)益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注(zhù)分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人实力等多(duō)重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较(jiào)为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市场的实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及(jí)REITs的管理能(néng)力进(jìn)行判断。”中金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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