导读

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋(dòn当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗g)房(fáng)屋建筑，第(dì)七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示城镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不(bù)到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人(rén)均住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根(gēn)据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着(zhe)户(hù)户有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分化(huà)必将(jiāng)体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热(rè)议。从(cóng)2月(yuè)以来，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以全国自然灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国(guó)户(hù)均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二(èr)是(shì)居(jū)民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅数(shù当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗)量，我们主要(yào)用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数相加(jiā)，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品(pǐn)住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数(shù)/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算得到中国存量(liàng)房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得(dé)到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其(qí)他住宅(zhái)和购买(mǎi)二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因(yīn)此将租(zū)赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有(yǒu)住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗mg alt="中(zhōng)国户均几套房？| 民生(shēng)·周君芝(zhī)团队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161807615.png">

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均(jūn)一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住(zhù)宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和(hé)省际流动人(rén)口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租(zū)赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城(chéng)购(gòu)买一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存(cún)在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释(shì)放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下(xià)降，六普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商(shāng)品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居(jū)民(mín)追求美(měi)好(hǎo)、宜居(jū)生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小(xiǎo)户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年(nián)底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需出现错配，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能(néng)级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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