近两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基(jī)金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过(guò)基(jī)金(jīn)募(mù)集材(cái)料(liào)和(hé)信息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致(zhì)的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期(qī)投(tóu)资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引(yǐn)（试(shì)行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些配(pèi)置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的(de)前提(tí)下(xià)，增(zēng)厚资(zī)产(chǎn)包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预(yù)期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而稳(wěn)定(dìng)的(de)分(fēn)红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减(jiǎn)处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额(é)进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的(de)修正，使投资人在(zài)基(jī)金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部分不(bù)同(tóng)，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派(pài)”更为准确，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部(bù)分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不(bù)确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包括(kuò)每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变动的，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表(biǎo)示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的(de)价(jià)值(zhí)增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更(gèng)高(gāo)的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年(nián)下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑(zhù)的(de)剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长(zhǎng)经营期限(x87的所有因数有哪些数，87的所有因数有哪些iàn)。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等(děng)指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的(de)现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产生(shēng)；可供分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对经营权(quán)类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营(yíng)净现金流，所以底层(céng)资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

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