近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分(fēn)红体现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察(chá)REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募集材料和信(xìn)息披(pī)露(lù)文(wén)件，结(jié)合行业(yè)及(jí)市场情况，可(kě)以分析基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩，作(zuò)为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人(rén)实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产配置多元(yuán)化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二(èr)级市场价格走势(shì)的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)波动受多重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算。除权(quán)操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士(shì)还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分(fēn)之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很(hěn)大，大(dà)多数普通投资者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误认(rèn)为是持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营(yíng)权类资(zī)产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将(jiāng)可(kě)供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)项目，即使分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年限收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)的分派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或(huò)建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译#ff0000; line-height: 24px;'>陈万年教子文言文翻译注释和启示，文言文《陈万年教子》翻译píng)估项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主要来自底层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年(nián)及(jí)次年(nián)的可供分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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