饱受(shòu)争议的二手房交易中介(jiè)费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月(yuè)8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务的(de)意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)存(cún)在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过(guò)高费用、未明(míng)码标价、捆绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息(xī)等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易(yì)当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行(xíng)明(míng)码标(biāo)价等十方(fāng)面，提出了(le)意见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二(èr)手房成交依(yī)赖中介居(jū)间(jiān)成交(jiāo)，房地产调(diào)控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政(zhèng)策研究(jiū)中心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县不低的(de)大宗交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要(yào)的收(shōu)费夹(jiā)带(dài)其中，如收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造(zào)成额(é)外的(de)负担，而且这些服务(wù)事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内(nèi)的相关(guān)市场交(jiāo)易行为(wèi)及其(qí)主体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部(bù)分价(jià)值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往往(wǎng)要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定(dìng)经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中提及，房地产经纪机(jī)构要合理(lǐ)降低住(z昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县hù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中(zhōng)介(jiè)服务收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住(zhù)宅买(mǎi)卖经纪服务(wù)，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定(dìng)的收费标准(zhǔn)基础上适当上浮，上浮幅(fú)度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体(tǐ)的中(zhōng)介费(fèi)率，中介机(jī)构(gòu)仅(jǐn)需在服务过程(chéng)中对收费(fèi)标(biāo)准进行明码(mǎ)标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结合房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构(gòu)应当(dā昆仑山在哪个省哪个市，昆仑山在哪个省哪个市哪个县ng)在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道(dào)，公示(shì)服务项目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的(de)基(jī)本(běn)服(fú)务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别(bié)明确服务项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费标准、收费金额，由当事人(rén)签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部(bù)门将会(huì)同(tóng)市场监管(guǎn)等部门(mén)采取约谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会(huì)同有关部门依法(fǎ)查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降(jiàng)了？

　　鼓励按(àn)照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档(dàng)定价(jià)，是否意味着，未来(lái)豪宅的中介(jiè)费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地(dì)产华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分档定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主要(yào)还(hái)是规范行(xíng)业，打击收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范(fàn)围内(nèi)，加上经纪服务费用(yòng)对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由于(yú)当前两(liǎng)部门(mén)提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是(shì)纲领性文件(jiàn)而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细(xì)则，还需要(yào)看各城(chéng)市落地执行情况(kuàng)。

　　不过(guò)，张大(dà)伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调(diào)整改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押(yā)、不(bù)同税费等(děng)都(dōu)可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二(èr)手房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市(shì)的(de)二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现(xiàn)中介(jiè)费及税费均由(yóu)购房者来承(chéng)担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支配地位，在原(yuán)先经纪服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收(shōu)取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变(biàn)相(xiāng)推高(gāo)了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利(lì)于房价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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