5月以来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示40kg是多少斤(shì)，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的(de)两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重(zhòng)增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红(hóng)利(lì)时代已过(guò) 精耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股比例(lì)也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地产板块排名最高(gāo)的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非行(xíng)业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈(quān)判断房地产已经(jīng)进(jìn)入大分化(huà)时代，一二线(xiàn)城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲线里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机(jī)会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金(jīn)房地(dì)产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需求(qiú)或将回落，在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已经(jīng)过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认(rèn)识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的(de)达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大(dà)，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来(lái)看(kàn)，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银(yín)基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第三个(gè)季度他(tā)有的两只产品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂(mèi)出现的(de)机(jī)构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全球基(jī)金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有(yǒu)限，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑(pǎo)赢行业(yè)，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业(yè)的结(jié)构(gòu)性机会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的(de)不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等(děng)问题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估值的(de)修复更(gèng)明(míng)显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对(duì)较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以(yǐ)创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关(guān)注将(jiāng)受益(yì)于行业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地去(qù)持(chí)续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需要多给(gěi)一些耐(nài)心(xīn)

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季(jì)报(bào)梳(shū)理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了(le)业(y40kg是多少斤è)绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地(dì)产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场(chǎng)从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表(biǎo)现(xiàn)较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大多数城(chéng)市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度、第(dì)三季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的(de)企(qǐ)业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能(néng)耐(nài)心地(dì)去等待它的基本(běn)面(miàn)不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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