近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITsxo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的进(jìn)入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提醒普通投(tóu)资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比(bǐ)例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施资(zī)产的(de)经营现金流，投资人(rén)通过基金募集(jí)材料和信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作(zuò)为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金(jīn)应当将90％以(yǐ)上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资(zī)债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到(dào)投资“压舱(cāng)石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额(é)完成率不达预期(qī)，一(yī)定(dìng)程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预(yù)期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回(huí)归的(de)过程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定的滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减金额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场(chǎng)扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不xo酒酒精度多少度 xo酒是哪个国家生产的同(tóng)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定为“分派(pài)”更(gèng)为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确(què)定性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特许经营类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的(de)归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相(xiāng)关(guān)负(fù)责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生(shēng)现金收(shōu)益，因(yīn)此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本(běn)金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的(de)更(gèng)新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加投资，有(yǒu)机(jī)会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营活(huó)动(dòng)现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本质(zhì)性区别。经营活(huó)动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资(zī)回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带(dài)来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合(hé)经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负责人也称(chēng)。

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