5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布(bù)局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布的(de)总份(fèn)额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值在(zài)股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更(gèng)是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募(mù)重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是(shì)万科最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业销售旺季，其传导到(dào)二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要(yào)时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松(sōng)收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也(yě)出现(xiàn)了一(yī)些机会，背(bèi)后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率(lǜ)和(hé)房价收入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险问题(tí)（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品(pǐn)及服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房(fáng)地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿(ná)地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也(yě)吸引了知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地(dì)产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一(yī)季(jì)报交出的(de)也是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为(wèi)笃定(dìng)突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜(qián)在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或存在发展的大(dà)好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会依(一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤yī)然存在，少部分公司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发资源(yuán)和(hé)良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较于民(mín)营地产公司(sī)也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的(de)资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业(yè)进入(rù)高质量发展阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企(qǐ)业自身资产的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业(yè)集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星(xīng)石投资首席(xí)研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地(dì)去持续(xù)观(guān)察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均(jūn)实现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是机构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏(hóng)伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一(yī)季(jì)度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数城(chéng)市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经(jīng)济(jì)状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业(yè)的资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到(dào)六月份(fèn)房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第(dì)三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，一立方分米等于多少升 一立方分米等于多少斤现在(zài)整(zhěng)个房地(dì)产(chǎn)以及其上下游产业(yè)链(liàn)的复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得多的(de)企业，会伴随整个行业(yè)的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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