OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技(jì)，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的(de)影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后(hòu)跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润大厦的(de)重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技后(hòu)续情况，积(jī)极做好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技的(de)事(shì)件继续扰动(dòng)公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价(jià)格(gé)开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华(huá)安(ān)张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二(èr)级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公(gōng)募REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不(bù)过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日场内资金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不(bù)动产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释(shì)放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基(jī)本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影响，不好判断(duàn)价格是不是已经完(wán)全触底。

　　此外，还有一位业内(nèi)人士表(biǎo)示，今年整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表现(xiàn)低迷，不少产品年(nián)内二级(jí)市场跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价值(zhí)，很适合稳(wěn)健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物(wù)流类(lèi)等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定(dìng)的(de)投当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执(zhí)行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商(shāng)，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这么深，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金(jīn)收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租(zū)赁(lìn)协(xié)议(yì)的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步(bù)表示，原始权益(yì)人将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张江光(guāng)大园项目出(chū)租(zū)率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行(xíng)了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得(dé)到了一定提(tí)振，二级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和(hé)线(xiàn)下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人(rén)相(xiāng)关负(fù)责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超(chāo)过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但本着对首(shǒu)批扩(kuò)募(mù)、对市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们肯(kěn)定要全力与时间赛跑(pǎo)，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季(jì)度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的(de)空置率为(wèi)何(hé)未能(néng)得到解决(jué)。

　　对此相(xiāng)关负责(zé)人解释(shì)，张江光大园一直以(yǐ)来(lái)都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的(de)大租户退租正好发生在市场(chǎng)活跃度的(de)短期低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租(zū)率下滑情况没有得(dé)到及时修复(fù)后(hòu)，张江这(zhè)边也作了一定的资(zī)源(yuán)调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水平等方面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润(rùn)大(dà)厦多是(shì)两千多平的大平(píng)层，楼的成新度高一些，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和(hé)联合(hé)当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛营销方(fāng)面能更加充分发挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打造(zào)张江园区产业空间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目标(biāo)的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资本平台和(hé)它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突(tū)发情况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我(wǒ)们(men)在张江科学城这三十(shí)年建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前当兵的人会不会那方面不行，当兵男是不是都精力旺盛突发(fā)事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信心。”

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