导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度(dù)过剩，事实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普查(chá)调查(chá)数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括大(dà)量城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公(gōng)布(bù)中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均(jūn)一(yī)套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因为户均一套房无(wú)法满足流(liú)动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外(wài)的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅(zhái)中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更(gèng)大房子”的改善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大(dà)分化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是否(fǒu)已经(jīng)过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的(de)过剩了？据此判断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人(rén)对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完(wán)全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买(mǎi)成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有(yǒu)两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是(shì)每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中(zhōng)国居假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数(shù)，并(bìng)进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套(tào)数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城镇居(j假如给我三天光明主要内容概括50字，假如给我三天光明主要内容概括30字ū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特(tè)征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅(zhái)和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为(wèi)过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居(jū)民换房等因(yīn)素(sù)产(chǎn)生(shēng)的住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会(huì)造(zào)成人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人(rén)口和省际(jì)流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大(dà)的不便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭(tíng)住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构(gòu)和动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户(hù)均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁移导致经济(jì)发展(zhǎn)带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都(dōu)市(shì)圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸(xī)引着人口流(liú)入。人(rén)口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数(shù)为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人(rén)均住宅间数(shù)较其他国家依(yī)旧(jiù)存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年(nián)是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的(de)供需(xū)冲突(tū)。房地产大(dà)分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏(piān)差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能(néng)超预(yù)期。

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