万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国(guó)信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了(le)！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债权总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主体是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限公司(sī)北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而(ér)且早已(yǐ)售罄。如果该报道(dào)属实，说(shuō)明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子实际上都(dōu)是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本都是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳(liǔ)书(shū)院的业(yè)主。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中赫(hè)集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可以(yǐ)联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求(qiú)退(tuì)还(hái)购房款或办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消(xiāo)费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护(hù)问题的批复》，以(yǐ)司法解释的方式明确了(le)购(gòu)房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商(shāng)品房消费者以(yǐ)居住为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可(kě)以(yǐ)适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么(me)这(zhè)笔(bǐ)不良债权，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将(哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季jiāng)会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民知名度，但却在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王(wáng)”。很(hěn)快(kuài)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运(yùn)回(huí)来(lái)的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远(yuǎn)超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万(wàn)元/平米(mǐ)，说明万柳书院(yuàn)虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发(fā)商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次(cì)成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年年初(chū)“万柳书(shū)院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安(ān)。

　　近(jìn)十年来(lái)，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之(zhī)路(lù)并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就(jiù)尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场(chǎng)、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安(ān)的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估(gū)值一直没(méi)变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及其实控人周(zhōu)金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安(ān)的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐(lè)部(bù)实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股份，但(dàn)国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中(zhōng)赫哈密瓜什么季节吃比较好，哈密瓜几月份吃是正季集团股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力(lì)而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前(qián)幸免于难。不过在(zài)实(shí)控人都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其身？

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