近(jìn)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来(lái)除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的(de)稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额(é)交易价格的(de)变化。基金(jīn)份额二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投(tóu)资中心运营高(gāo)级副总监李华平也(yě)表示，根据(jù)《公(gōng)开募集基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券的(de)固定利息(xī)回报，而(ér)是(shì)由(yóu)可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红(hóng)获取(qǔ)相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到(dào)投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之(zhī)上(shàng)的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者(zhě)可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权(quán)类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类(lèi)产品的收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资(zī)收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价(jià)格(gé)和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到(dào)期后不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意(yì)，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降是(shì)正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的(de)估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分(fēn)配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来(lái)自底层(céng)资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影响投资回报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判断。分号的用法有哪些词语，分号的用法及作用举例”中金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责人也称。

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