“现在的(de)房地产很难再出(chū)现像过去十年(nián)的系(xì)统性(xìng)行情。”思睿(ruì)集团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏(hào)向(xiàng)《红周刊(kān)》表示，房地产行(xíng)业分(fēn)化的愈(yù)加(jiā)明显，让机构(gòu)和(hé)投资(zī)者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上(shàng)海利檀投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是业绩(jì)，还是估值，房地产都已经双杀到了最底部，而且(qiě)是反复地杀到了(le)底部，再往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线(xiàn)等指标

　　成挖掘个股阿尔(ěr)法重要(yào)参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房地产个股的阿尔(ěr)法呢？

　　洪(hóng)灏提醒，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选(xuǎn)择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外，洪灏指出，需要满足以下(xià)三个基(jī)准(zhǔn)：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率较(jiào)低的、此前没有踩(cǎi)过红线(xiàn)的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可(kě)以(yǐ)发现，其(qí)实银行的(de)信贷(dài)倾向是不(bù)太愿(yuàn)意给房(fáng)企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要资金(jīn)来源(yuán)来(lái)自新盘的销(xiāo)售(shòu)。但今年(nián)新房的销(xiāo)售情况相较一般。再关注一下(xià)，哪些房企(qǐ)能从银行拿到钱(qián)，其(qí)实(shí)主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房(fáng)企，民营房企相(xiāng)对比较困难(nán)，所以整个(gè)行业(yè)出现(xiàn)了(le)一个很明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在(zài)销(xiāo)售，还(hái)是(shì)融资等各(gè)个方面都非常明显。现(xiàn)在有国资背景的房企在资本市场表现相对较清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢好，但没有国资背景的(de)民(mín)营(yíng)房企股价大多表现很一般(bān)。

　　陈(chén)昊扬则向《红周刊》表(biǎo)示，在房地产(chǎn)行业内(nèi)，我(wǒ)们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢家”。而具体(tǐ)到如何(hé)挖(wā)掘(jué)，我们会(huì)特别重视企业的(de)成本优势，更具体(tǐ)一点(diǎn)，就是它的净借贷水平（净负债率）是(shì)不是行业(yè)内(nèi)的最低水平；利润率是(shì)不是行(xíng)业内(nèi)最高(gāo)的；融资成本是否(fǒu)是行业内最低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也(yě)是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合成本(běn)。

　　需(xū)要注意的是，能够同时(shí)满足上述条件的(de)房企并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企出现了(le)“三道(dào)红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为(wèi)例，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整(zhěng)理(lǐ)发现(xiàn)，截至2022年末，天(tiān)房发展、陆(lù)家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交地(dì)产、中国武夷等国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投发展(zhǎn)、光明(míng)地产(chǎn)、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份(fèn)、城投控股等国央(yāng)企房企也踩了“三道红线(xiàn)”中的两条。

　　2022年(nián)激(jī)进扩张房企

　　需警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出(chū)，即便是有(yǒu)着较稳健特色的国央企(qǐ)房企，其财务指标称得上完全健康的仍(réng)是少数。而更(gèng)加值得注意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方(fāng)国企(qǐ)开(kāi)始大举扩张。而(ér)这无疑(yí)又进一步考(kǎo)验着国央企的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张(zhāng)速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握(wò)准确(què)，有助于房企储备(bèi)优质“弹药”；但过(guò)于乐(lè)观的预判未来市场，以及(jí)过(guò)于激进的(de)扩张(zhāng)拿地节奏也有可能让(ràng)房(fáng)企重(zhòng)蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬以其配置(zhì)的一(yī)家房企(qǐ)进行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年(nián)的(de)净借(jiè)贷比例都维持(chí)在33％左(zuǒ)右，完全(quán)没有增加杠杆比例。而到2022年，这家房(fáng)企明显感觉(jué)到机会(huì)来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净(jìng)负债(zhài)率也由此前的33％左(zuǒ)右(yòu)水准提高(gāo)到(dào)45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三(sān)分(fēn)之一(yī)。与此同时，该房企新购(gòu)入(rù)地块也实现了快速的开(kāi)盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的楼盘(pán)入市。像这类企业就符(fú)合“最后的赢家”的特点。一(yī)方(fāng)面，在于它本(běn)身储备了(le)很多弹药，去年拿地超(chāo)1000亿元，且其(qí)中一半(bàn)在一线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在强(qiáng)二线和二(èr)线城市；另一方面(miàn)，它(tā)的扩(kuò)张是(shì)有(yǒu)节制地扩(kuò)张。

　　陈昊(hào)扬同样提醒(xǐng)道，与之(zhī)相反，有些房企的扩张速度让人感觉又回到了2016年(nián)、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间(jiān)扩张的民营企业的影子。虽(suī)然说(shuō)，见到机会时(shí)要出手，但出手的章法仍要(yào)小心(xīn)，如(rú)果(guǒ)负债率扩张(zhāng)得太快，但(dàn)未来(lái)的两年市场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否(fǒu)激(jī)进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还是看(kàn)房(fáng)企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)水平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩张得(dé)过于(yú)快速了。

　　不难看(kàn)出，这一标准要比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不得(dé)高于100％要(yào)更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产(chǎn)行业的复苏速度并没有(yǒu)那么(me)快，所以要规避公司(sī)净(jìng)负债率提高到一个(gè)比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地(dì)较积极的(de)房企(qǐ)梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中(zhōng)国金(jīn)茂(mào)、华发股份、越秀地产、绿城(chéng)中(zhōng)国、保(bǎo)利发(fā)展等房企2022年(nián)净负(fù)债率都在60％之上(shàng)。其中，中(zhōng)交地产净负(fù)债率(lǜ)持续(xù)居高不下，在2020年至2022年期间(jiān)，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜(xiān)明对比的是(shì)，华润置地、中国(guó)海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商(shāng)蛇口、龙(lóng)湖集团等房企(qǐ)在践行较积极(jí)的拿地策略的(de)同(tóng)时，也较好地控制了公司的扩张速度与净负债率水(shuǐ)平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨江(jiāng)集(jí)团等(děng)个别民营房(fáng)企

　　或具备“最后赢家”的(de)黑马(mǎ)特质

　　陈昊(hào)扬指出，实际上，他们是(shì)以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央(yāng)企与民营房企，但在各维度的实际表现上，国(guó)央企确实会更胜一(yī)筹。如国央企的融资成本(běn)更低，融资渠(qú)道也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融就(jiù)融(róng)，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽(suī)然对比民(mín)营房企(qǐ)，机构更加(jiā)看好国央(yāng)企，但这也并(bìng)不意(yì)味着，民营(yíng)企业(yè)中(zhōng)就没(méi)有“黑马(mǎ)”的存在。

　　据(jù)《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少数民营(yíng)房企同样受到(dào)机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江(jiāng)集团的(de)十大流通股东中新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺长城中国(guó)回报灵活(huó)配置混合型证券(quàn)投资基金”“全国社保基金一一(yī)六组合(hé)”等。

　　除此之外，自2021年开始，百亿私募珠海阿(ā)巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有(yǒu)限公司就长期持(chí)有滨(bīn)江集团。根据一季报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有(yǒu)滨江集团9543万(wàn)股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集团的受青睐，和其自身的基本面表现(xiàn)存在一定(dìng)关系(xì)。2020年以来的近三年(nián)时间，房地产市场整(zhěng)体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为(wèi)杭州(zhōu)本土房企的滨江集团仍(réng)是表现出(chū)较强的韧劲，2020年以(yǐ)来(lái)，滨江集团在(zài)业绩表现(xiàn)、销售规(guī)模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的(de)增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非归母净利(lì)润依次(cì)为21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同比增长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根(gēn)据(jù)近期发布的2023年一(yī)季报，今年一季度，滨(bīn)江集团更是实现了扣非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地(dì)产“青铜时代(dài)”仍(réng)能保持自身业绩的(de)持(chí)续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关(guān)系(xì)密切(qiè)。根据2022年(nián)年报，滨江集团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区，而在2021年(nián)，杭州地(dì)区的营收比重只占到(dào)近(jìn)六成。近三年持(chí)续稳居杭州房企销售排(pái)名(míng)第(dì)一。

　　与(yǔ)此同时，滨江集团在杭州的土储补充同样较为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数(shù)据显(xiǎn)示，2020年、2021年(nián)、2022年(nián)在杭拿地金额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿(yì)元、479.4亿元，同样持续(xù)稳(wěn)居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也(yě)让滨江集团的房企排名迅速提(tí)升(shēng)。到2023年，滨(bīn)江(jiāng)集团的房企排名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列(liè)房企(qǐ)第九位(wèi)。

　　值得注(zhù)意的是，2020年至今，滨江集团股(gǔ)价翻了(le)超(chāo)一倍以上，而近(jìn)期(qī)，滨江集团更是(shì)迎来多家机(jī)构的集中调(diào)研。滨(bīn)江集团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证券、金鹰基金、建(jiàn)信养老、新(xīn)华养老等(děng)18家机(jī)构调研(yán)。

　　产业链布局重(zhòng)点移至(zhì)存量(liàng)赛(sài)道

　　机构在(zài)下(xià)游(yóu)家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只(zhǐ)是(shì)房(fáng)地产(chǎn)产业链(liàn)上的中(zhōng)游(yóu)环节，其(qí)上游(yóu)主要为钢铁、水泥、建材、玻纤(xiān)等材(cái)料供应(yīng)商，而下游应用行业(yè)主(zhǔ)要包括中介服(fú)务(wù)、家用电器、物业管理、家居用品(pǐn)。综合《红周刊》的(de)采访，房地产开发(fā)环节与上游材料(liào)端息息相关(guān)，新盘开(kāi)工不(bù)足导致上游不被看好，机(jī)构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的(de)思路渐(jiàn)渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量(liàng)房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装家居领(lǐng)域，我们(men)相对(duì)看好，因为居(jū)民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时(shí)间的增加，内装更新(xīn)的需求也(yě)会越来越多。美国过去的数(shù)据充分说(shuō)明了(le)这一点，在新房(fáng)销售见顶之后，家具(jù)消费的增长却一直都很好(hǎo)。对于地产产业链，我们相对(duì)看好和内装相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装饰等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分中(zhōng)相关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都(dōu)是来自家(jiā)纺(fǎng)赛(sài)道的(de)公司，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别(bié)是前者(zhě)在月线(xiàn)连收(shōu)七根阳(yáng)线(xiàn)的基础(chǔ)上(shàng)，年内迄(qì)今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织家居、睡眠家居(jū)、生活类产品(pǐn)的研(yán)发、设计、生产及(jí)销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇智”自有品牌。第一季度报告显(xiǎn)示清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢，报告期内，富安娜实现营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归属于(yú)上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元(yuán)，同(tóng)比增长5.28％。

　　而(ér)从上市公(gōng)司一季报的(de)十大流通股股东来(lái)看，能够发现(xiàn)该股早已成为(wèi)基金重(zhòng)仓股的(de)天(tiān)下，彼(bǐ)时包括(kuò)公(gōng)募的(de)中(zhōng)欧价值(zhí)发现、中欧潜力价值、工银瑞信灵动价值、宝(bǎo)盈新价值和私募的(de)明河(hé)2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占据了半(bàn)壁江山。需要强调(diào)的是，中欧的两只基金都是价值(zhí)派基金经理曹名长在管(guǎn)的产品，首季其同(tóng)时重仓的房地产产业链股票还(hái)有(yǒu)金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的(de)家(jiā)居板块也因疫情、消费复(fù)苏进(jìn)程缓慢等(děng)多因素一度沉(chén)寂，不过好在困境反转露出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中年内表现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦(bāng)家居。同一时间段，该股年内上涨(zhǎng)已经超过(guò)23％，从业(yè)绩来看，无(wú)论是营收还是归母(mǔ)净利润，公(gōng)司(sī)都实(shí)现了同比双升。

　　从公(gōng)司的十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，《红周刊(kān)》发现广发基金经(jīng)理罗洋慧眼独具，一季(jì)报中他管理的广发策(cè)略优选和广(guǎng)发安宏回报(bào)均增加(jiā)了(le)持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只(zhǐ)产品也成为志邦(bāng)家居十大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对(duì)于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱(chú)柜中，他管理的全部三只产品均登(dēng)榜十大流通(tōng)股股东，其也成为他的(de)独门重仓股。

　　除去家居(jū)家(jiā)纺外，下游的(de)物业(yè)股(gǔ)也越来(lái)越被机(jī)构所青睐，不过这类标(biāo)的大(dà)多(duō)在(zài)香港(gǎng)上市，如何(hé)选(xuǎn)择成为难题。对此，前述上海公募基金经理举例(lì)分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业(yè)，挣钱很辛(xīn)苦(kǔ)，我选公司还(hái)是希(xī)望(wàng)挣的是市场化(huà)应该(gāi)挣(zhēng)的(de)钱，以我曾经买的绿城服务为例，它(tā)在中高端楼盘占比(bǐ)是比较高(gāo)的，每(měi)年到期(qī)的合同(tóng)里提(tí)价成(chéng)功率(lǜ)在(zài)30％～40％。它能做到滚动(dòng)的(de)大部分项目到期(qī)之后，经过(guò)两三轮合同(tóng)周期还能(néng)做到产(chǎn)品提价(jià)。”

　　“行业里真(zhēn)正能做到产(chǎn)品提价(jià)的公(gōng)司(sī)很(hěn)少(shǎo)，因(yīn)为物业公司(sī)很容(róng)易(yì)一开始(shǐ)是挣钱(qián)的，后面因为保安这些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户没有那么满意(yì)，能做到提价(jià)难(nán)度是非常(cháng)大的。但是该公司能在业内做(zuò)到到期之后提(tí)价(jià)率比(bǐ)较高，这跟它(tā)的定位和比较(jiào)好的服务是(shì)有关系(xì)的。”他(tā)进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 清纯的女生干起来舒服吗，清纯的女生是不是很招男生喜欢