OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场(chǎng)的影(yǐng)响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是(shì)其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同(tóng)时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将(jiāng)继(jì)续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相(xiāng)关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已同步(bù)启动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租的可能事(shì)项。由于(yú)张润大厦(shà)是全(quán)国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开(kāi)始震荡走(zǒu)低(dī)，午(wǔ)盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有所回(huí)升，最(zuì)终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期(qī)不利(lì)消息影响(xiǎng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上(shàng)市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报中已经披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园项目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭件，因此导致二级市(shì)场价格(gé)出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管出(chū)于(yú)风险规(guī)避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易(yì)日场内资(zī)金有所流出，但是，不动产公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时(shí)表(biǎo)示，目前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得到(dào)一定释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格(gé)是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有一(yī)位业(yè)内人士(shì)表示(shì)，今年整体REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其实有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基(jī)金执行董事高如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解(jiě)决(jué)招商，平稳(wěn)过(guò)度(dù)对(duì)经营(yíng)现(xiàn)金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收入受不受影响(xiǎng)，影响多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科(kē)技后续情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报(bào)中披露的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率(lǜ)下降(jiàng)事(shì)项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的(de)业(yè)绩说明会中管理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解释说明，市场信(xìn)心(xīn)得到了一定提(tí)振，二级(jí)市场价格表现(xiàn)也趋于平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩(kuò)募说明会(huì)上，运(yùn)营团(tuán)队表示了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租户正常转(zhuǎ哈密瓜减肥期间可以吃吗，一个哈密瓜的热量等于几碗饭n)化(huà)后，项目(mù)出(chū)租率将得(dé)到回(huí)升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的(de)考验(yàn)。

　　因张江REIT的上(shàng)述(shù)公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的(de)原始权(quán)益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然(rán)确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应(yīng)急预(yù)案(àn)，排摸(mō)储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应对哲库(kù)提(tí)前退(tuì)租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领导高度重视，据悉(xī)新区国(guó)资(zī)委(wěi)也高度关注。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽快锁定一(yī)些重要(yào)租(zū)户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我们一些空间(jiān)，但本着(zhe)对首批扩募(mù)、对市场负责的(de)态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的(de)同区域的张(zhāng)江光大园项目(mù)一季度末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益(yì)人(rén)有那么多储备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决(jué)。

　　对此相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的(de)短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资(zī)源调(diào)配(pèi)和倾(qīng)斜，引入(rù)了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张(zhāng)江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平的面积为主，还(hái)有一(yī)些(xiē)独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会(huì)根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内(nèi)的(de)不同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高(gāo)科目(mù)前在管资产(chǎn)约(yuē)五(wǔ)百万(wàn)方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园区产(chǎn)业空(kōng)间(jiān)资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基(jī)金(jīn)扩容的第(dì)一步，也是至关(guān)重要的(de)一步，眼下我们(men)可(kě)能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但(dàn)是这和我们在张(zhāng)江科(kē)学城这(zhè)三十年建设(shè)发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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