文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交(jiāo)付的风险。从个人层(céng)面(miàn)看，预售制对(duì)购(gòu)房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制(zhì)度(dù)？预售(shòu)制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款(kuǎn)后从银行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销售。客观讲预(yù)售制度有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心和房地(dì)产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的(de)需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创(chuàng)办立(lì)信置(zhì)业有限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流(liú)通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥(yōng)有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在(zài)当(dāng)时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模(mó)式成(chéng)为当时(shí)中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香(xiāng)港(gǎng)房(fáng)地产市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决(jué)了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了(le)中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进(jìn)市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼(lóu)花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着(zhe)监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出(chū)现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来，中(zhōng)国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利(lì)分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福(fú)利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度(dù)，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品(pǐn)房。房地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金(jīn)和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一(yī)个(gè)项目的开(kāi)发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的(de)信(xìn)贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了(le)缓解(jiě)房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订(dìng)商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登(dēng)记(jì)和(hé)预告(gào)登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发(fā)展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进(jìn)入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积(jī)由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住(zhù)宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销(xiāo)售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款(kuǎn)占银行各(gè)项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房(fáng)市值占股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值(zhí)的(de)比例较高(gāo)，主要是(shì)因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期(qī)一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房(fáng)等(děng)风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同(tóng)关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发(fā)商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企业预(yù)售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部(bù)门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工(gōng)程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点资金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进(jìn)入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工(gōng)程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二(èr)是房屋交付(fù)后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质(zhì)量的(de)保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为(wèi)购房者提(tí)供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定金一定期限(xiàn)内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及(jí)首付环(huán)节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付(fù)后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第(dì)三方公证行(xíng)或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房(fáng)者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担任(rèn)何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一(yī)定比例(lì)的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发商施工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付时需取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房(fáng)，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照(zhào)德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规(guī)定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的制度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付，具体(tǐ)支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限结(jié)束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发(fā)商赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分(fēn)较难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国(guó)规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收(shōu)后才(cái)能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金监管极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转给开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修(xiū)订，目前(qián)是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定(dìng)金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或(huò)保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后(h结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少òu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发(fā)商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房(fáng)付(fù)款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工(gōng)程进度(dù)放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此(cǐ)过程(chéng)中随(suí)着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付结婚时还是处的多吗，结婚还是处的有多少(fù)15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚(gāng)需和(hé)改善(shàn)型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的(de)房企包括民(mín)营(yíng)企业，加(jiā)大支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并(bìng)购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以及(jí)重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发(fā)商应对房屋质量问(wèn)题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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