5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流通股(gǔ)比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行业(yè)的持股比例也(yě)同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地产的(de)投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重(zhòng)仓股中，房地产板(bǎn)块排名(míng)最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到(dào)二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的(de)行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括煤炭、电解(jiě)铝等类似(shì)的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧(cè)发生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公(gōng)募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米(mǐ)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研(yán)究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不代(dài)表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个(gè)股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机构的务实之每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办举。

　　机构配置(zhì)房地(dì)产“风物长宜放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中(zhōng)，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第(dì)一(yī)的上实发(fā)展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(r每天晚上都要弄我，天天晚上想弄我怎么办ì)、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营(yíng)。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第(dì)一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股(gǔ)股东来(lái)看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管(guǎn)理(lǐ)公司等都(dōu)跻(jī)身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这(zhè)样的(de)业绩势头向好背景下(xià)，自(zì)然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依(yī)然(rán)在前十中，这也是连续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的(de)两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了(le)持股(gǔ)。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报(bào)喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说来， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金相关人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从(cóng)拿地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者(zhě)资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低(dī)成(chéng)本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资(zī)成本(běn)不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产(chǎn)股或(huò)存在(zài)发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优势。央(yāng)企地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优(yōu)质(zhì)的开发资源和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出(chū)清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备(bèi)较(jiào)快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现(xiàn)分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升(shēng)的(de)头部(bù)公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构(gòu)这(zhè)一(yī)思(sī)路(lù)的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不(bù)过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企在(zài)三个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持(chí)续(xù)提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业(yè)绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是(shì)较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较(jiào)大(dà)。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个(gè)市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内(nèi)的(de)绝大多数城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比(bǐ)下滑的(de)情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半年(nián)报(bào)冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短(duǎn)期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的(de)钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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