饱受争议的二(èr)手房(fáng)交易中(zhōng)介费问(wèn)题，正逐渐得到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部(bù)、市(shì)场(chǎng)监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源客(kè)源优势收取过(guò)高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负(fù)担、侵害其合法权益。

　　基于上述背(bèi)景，两部门从加(jiā)强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面(miàn)，提出(chū)了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随(suí)着城市发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居民(mín)来说属于金(jīn)额不低(dī)的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较高、交易(yì)周期较长，具有非(fēi)常强(qiáng)的专(zhuān)业(yè)性，居民往往(wǎng)通过中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利用信息不对(duì)称等问(wèn)题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的相关市(shì)场交(jiāo)易行为(wèi)及其主体进行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收(shōu)费问题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)关注最多(duō)的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易进行(xíng)规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴(jiǎo)纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北(běi)京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门(mén)在(zài)此次意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由(yóu)交(jiāo)易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号(hào)文），其中第六(liù)条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协(xié)商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当前(qián)北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精(jīng)神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中(zhōng)介服务等57个政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合(hé)房屋价值及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户(hù)端(duān)等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费。房地(dì)产经纪(jì)机构提供的基本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市(shì)场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企(qǐ)业(yè)信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费(fèi)要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，是(shì)否意味着，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行(xíng)业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普(pǔ)宅本(běn)来收费就(jiù)不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两(liǎng)部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性(xìng)质，即只是(shì)纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件而(ér)非规(guī)定，未来如何具体认定其中的细则，还需要(yào)看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规(guī)范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展。同时(shí)，由于二手房很多(duō)房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如(rú)产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务(wù)行业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安居(jū)客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下(xià)家各支(zhī)付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的(de)二(èr)手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使(sh梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗ǐ)一些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介费(fèi)，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分中(zhōng)介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向房东收取费用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作(zuò)的透明度(dù)，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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