5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两(liǎng)只老(lǎo)牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所公布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更(gèng)是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的(de)首(shǒu)次(cì)回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市(shì)值占板块(kuài)比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(du利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗ì)于(yú)房地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在(zài)第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地(dì)产是(shì)复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线(xiàn)城市好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收(shōu)获(huò)行业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业(yè)在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的(de)行业也出现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更(gèng)大(dà)的(de)变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持(chí)谨慎(shèn)乐观(guān)态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新(xīn)，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居民(mín)的杠杆(gān)率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落(luò)，在(zài)此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行(xíng)业进入到供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到(dào)股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统(tǒng)计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五(wǔ)的公司(sī)月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的主营(yíng)业(yè)务(wù)为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，各(gè)类机构都有对(duì)其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募(mù)的上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二(èr)的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从数字(zì)上看，一(yī)季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩(jì)势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投(tóu)资局，其当季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公(gōng)司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到(dào)两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富(fù)国(guó)中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金相关(guān)人士分析(xī)：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地(dì)，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库(kù)存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中特估的(de)角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于(yú)行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景龙头(tóu)前(qián)途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方(fāng)面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次(cì)是销售份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐(nài)心

　　而《红周刊(kān)》也根据(jù)房(fáng)企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现(xiàn)的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去(qù)两三年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市(shì)，投(tóu)资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在往下(xià)掉(diào)。除了(le)杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环(huán)比三月相(xiāng)对(duì)表(b利口酒是什么意思，利口酒可以直接喝吗iǎo)现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外，包括北京、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市(shì)都(dōu)出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情(qíng)况，以及市(shì)场的去(qù)库(kù)存压(yā)力(lì)、企业(yè)的资(zī)金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就是说，第二季(jì)度(dù)、第(dì)三季度增长不确定性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出(chū)，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时(shí)候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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