近两年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生(shēng)现金收(shōu)益，特许经(jīng)营(yíng)权分红目前已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关(guān)负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的主要收(shōu)益(yì)来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金(jīn)份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素的综合影响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行投资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投资(zī)者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报(bào)，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的(de)投资品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈(chéng)现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位(wèi)基金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需(xū)结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包(bāo)括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之上(shàng)的(de)增值部(bù)分(fēn)不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分红”界定为“分派(pài)”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与增值两个(gè)部分，两(liǎng)个部分(fēn)之间的比例是变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额(é)误认(rèn)为是持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定(dìng)性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的(de)现金分红及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资(zī)者(zhě)在选择(zé)投资标的(de)时，应了解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示，从(cóng)细分(fēn)来(lái)看(kàn)，各(gè)类公募(mù)REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形(xíng)成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择(zé)产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个(gè)特点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较短(duǎn)的特许经营(yíng)项目(mù)，通常具备更高的分派率水平。对于(yú)剩余期限较长的特(tè)许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包含了(le)投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在(zài)基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投(tóu)资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内部(bù)收益率等指(zhǐ)标(biāo)，来(lái)观察和评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调(diào)整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也发现白蚁找哪个部门，白蚁防治是国家免费的表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置新(xīn)选择，投资价值体现在(zài)相对(duì)股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可(kě)以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资(zī)者可综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力(lì)等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应相对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的(de)实际分(fēn)红(hóng)金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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