OPPO宣布(bù)关(guān)停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市(shì)场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前(qián)几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘(pán)有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购入基础设(shè)施(shī)资(zī)产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通(tōng)知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期(qī)已(yǐ)同步启动了(le)应急(jí)预案，排摸储备租户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可(kě)能(néng)事项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区(qū)国(guó)资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较(jiào)大，但其实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期(qī)出(chū)租率下(xià)跌并不会从(cóng)根本(běn)上(shàng)影响其内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT

　　二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲库(kù)科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT最(zuì)近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大园REIT累计(jì)涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整(zhěng)体表现上(shàng)看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇(shé)口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价(jià)格出现波(bō)动(dòng)。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述人士看(kàn)来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因(yīn)，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有所流出(chū)，但是，不(bù)动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前(qián)随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但(dàn)是(shì)价格涨(zhǎng)跌(diē)会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二级(jí)市(shì)场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高(gāo)的(de)产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经(jīng)济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董(dǒn两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了g)事高如星对此表示，若张江园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过度对经营(yíng)现金流(liú)没有造成(chéng)大(dà)的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少了(le)，这就是黄金坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落(luò)到(dào)租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技(jì)。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募(mù)拟新(xīn)购入基(jī)础(chǔ)设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进(jìn)行了(le)解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格(gé)表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月11日召开(kāi)的(de)线(xiàn)上(shàng)和线(xiàn)下的扩募说明会(huì)上，运营(yíng)团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目(mù)的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技消息的(de)第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户(hù)情况，相(xiāng)关负责(zé)人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业、信息技(jì)术(shù)等产(chǎn)业(yè)客户，租赁意向(xiàng)面积(jī)超过了2万(wàn)方(fāng)。从意向储备(bèi)转化(huà)为实际租户需(xū)要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过签署租(zū)赁意向书(shū)来(lái)尽快锁(suǒ)定一(yī)些重要(yào)租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们(men)肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期内完成去化。”相关(guān)负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么(me)多储备(bèi)租户，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能(néng)得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园(yuán)一直以来(lái)都坚持(chí)以(yǐ)市(shì)场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次(cì)项目(mù)的大租户退(tuì)租正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前(qián)市场情(qíng)况(kuàng)已有所(suǒ)好(hǎ两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了o)转。在(zài)看到出租率下滑情况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化，张润大(dà)厦多(duō)是两(liǎng)千多平的(de)大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价(jià)也贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一(yī)千平的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态(t两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了ài)的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求(qiú)和预(yù)算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新(xīn)老资产(chǎn)的(de)管理人都变成了一家，后续我们(men)在(zài)资源共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在(zài)管资产约五百万方，还有一些其他在开发的储备项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造张江(jiāng)园区产业(yè)空间资(zī)产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实后盾(dùn)和储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个(gè)资(zī)本平台和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这次(cì)扩募(mù)是我们实现基金扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是(shì)至关(guān)重(zhòng)要的(de)一(yī)步，眼下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲(qū)。我们有(yǒu)信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前(qián)突发(fā)事件(jiàn)的所有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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