导读

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中(zhōng)国(guó)房(fáng)地产市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的(de)讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试(shì)图(tú)厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地(dì)产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。中国(guó)的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样(yàng)不(bù)意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发(fā)现中国城镇居民(mín)户均1套(tào)房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因(yīn)为(wèi)户(hù)均一(yī)套(tào)房无法满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城(chéng)市租房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地产(chǎn)矛盾则(zé)更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)在(zài)住宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激(jī)增(zēng)，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担(dān)心，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平(píng)衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知(zhī)晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的(de)房子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读中国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密(mì)切相关。单单(dān)从人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要分(fēn)两大类，一类是商(shāng)品住宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年(nián)，我们(men)计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数(shù)-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们(men)假(jiǎ)定(dìng)租赁其他(tā)住宅(zhái)和购买二手(shǒu)房都是商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住(zhù)宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房(fáng)，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既(jì)然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房并不意味着住(zhù)宅市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入(rù)地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作的流动人口在老(lǎo)家(jiā)拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打工人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无法满足庞大流动人口(k古代陇西成纪是现在的哪里，陇西成纪怎么读ǒu)的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是(shì)约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设(shè)施(shī)陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈旧，给住户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并且居住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来(lái)大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国(guó)人均水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人(rén)均可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积(jī)后(hòu)，中国(guó)的人均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房(fáng)，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如(rú)此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下(xià)，中国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房(fáng)需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇(zhèn)家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会(huì)因户(hù)均(jūn)人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸(xī)引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人口增(zēng)量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差(chà)、没有(yǒu)或少有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底(dǐ)的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供(gōng)需出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住(zhù)宅(zhái)，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。

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