万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让(ràng)这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其(qí)背后曾宣(xuān)称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的(de)有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背(bèi)后，可(kě)能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校环(huán)绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现(xiàn)，中国(guó)信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发(fā)有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的(de)抵押物(wù)中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良债(zhài)权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中(zhōng)债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这(zhè)就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道(dào)证实(shí)了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经(jīng)支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的方式明确(què)了(le)购房人的优先权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费者(zhě)以居住为目的购买(mǎi)房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工(gōng)程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖(mài)出(chū)去(qù)回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追溯到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已经成(chéng)为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规模(mó)，也没有(yǒu)很高的国民知名度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪宅圈留(liú)下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进(jìn)入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼(yú)岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵妥帖还是妥贴，妥帖和妥帖哪个正确的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论(lùn)是(shì)一块(kuài)块从荷兰运回(huí)来(lái)的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还是每(měi)棵成本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还(hái)是每平米20万元的(de)价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中(zhōng)，就(jiù)可(kě)看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知名演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生轨(guǐ)迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个转折点，就在(zài)于收(shōu)购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就(jiù)尝试过多元(yuán)化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但(dàn)最终(zhōng)都(dōu)惨淡收场。最终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参(cān)股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国(guó)安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安(ān)俱乐(lè)部全部股权。如果北京国(guó)安(ān)的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集(jí)团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及(jí)其(qí)实(shí)控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅(jǐn)国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有得到(dào)改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末(mò)，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次(cì)列被执(zhí)行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩霞等共同(tóng)成为被执行(xíng)人，执(zhí)行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成为老赖(lài)的情况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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