导(dǎo)读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇(zhèn)家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中(zhōng)还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一(yī)间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的人均住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接(jiē)公布中国(guó)家庭(tíng)户均住宅的(de)数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算(suàn)出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说不平衡(héng)，是因为(wèi)户(hù)均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人(rén)户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是(shì)过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化(huà)时代下地产矛盾则(zé)更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋房屋建筑，引(yǐn)发热(rè)议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国(guó)的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我们无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们(men)测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何(hé)有(yǒu)效观(guān)察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅数量过(guò)剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为主题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量(liàng)商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总的(de)算下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均(jūn)住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少(shǎo)，目前(qián)缺(quē)乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计数(shù)据，大致测算得到中国存量房地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品住宅(zhái)（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期(qī)在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(现在泰山顶上的温度大约是多少度呢，现在泰山山顶的温度有多少？yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过(guò)继(jì)承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉(lián)租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其他(tā)住宅、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民(mín)已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余(yú)住宅来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民住(zhù)宅是2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产(chǎn)的需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住(zhù)宅存量(liàng)总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困(kùn)难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二(èr)人户的(de)占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口小家庭化(huà)趋(qū)势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依(yī)然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工作会(huì)议明(míng)确(què)指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发展水平的(de)提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期。

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