饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交(jiāo)易中介(jiè)费问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见(jiàn)提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地产经纪机构存在利(lì)用(yòng)房源(yuán)客源优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明(míng)确经纪(jì)服(fú)务内容、合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收(shōu)费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产首席分析(xī)师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属于金额不低的(de)大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常(cháng)强的(de)专业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息不对称等(děng)问(wèn)题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收取过桥融资(zī)、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务(wù)事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的相关市场交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整(zhěng)顿(dùn)，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪(jì)服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介(jiè)费。以北京(jīng)某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务(wù)收费上，两部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方共同(tóng)承(chéng)担经(jīng)纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的收费标准(zhǔn)，即根据这样(yàng)的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的(de)收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房地产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务(wù)收费多少由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过程(chéng)中，相关监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体的(de)中(zhōng)介费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地(dì)产经纪服(fú)务机构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标(biāo)准，综合计算(suàn)出合(hé)适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气　对于明码标价问题(tí)，两部门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机(jī)构提供(gōng)的基本服务和延伸(shēn)服务(wù)，应当分别(bié)明(míng)确(què)服务(wù)项目(mù)和收费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人出具收费清单，列(liè)明(míng)收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断法律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构(gòu)相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳入国家企业信(xìn)用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意(yì)味(wèi)着，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发(fā)文鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分禁欲可以恢复性功能吗，禁欲多久可以恢复肾气档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范(fàn)行业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场影响(xiǎng)有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看各城(chéng)市落地执(zhí)行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领(lǐng)域(yù)的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有(yǒu)瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都(dōu)可(kě)能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响(xiǎng)，这对房地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由(yóu)上下家各支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但(dàn)在一些热点城市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由(yóu)购房者来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家(jiā)把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为向购(gòu)房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费用，而(ér)这部分费用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁给购房(fáng)者，这实(shí)际上相当于变(biàn)相推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门(mén)提出(chū)严禁操(cāo)纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利于提高(gāo)交易中操作的透(tòu)明度，也有利(lì)于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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