文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议提出(chū)“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开(kāi)发商在(zài)项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平(píng)，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债(zhài)务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业(yè)的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也(yě)不(bù)能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方(fāng)案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形(xíng)成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出租是地(dì)产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)。针对(duì)这一系列问题(tí)，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引入房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍(huò)英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在(zài)努力(lì)寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还(hái)印(yìn)发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这(zhè)种方(fāng)式(shì)减(jiǎn)轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问题，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供(gōng)不应(yīng)求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动(dòng)了中(zhōng)国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全(quán)透明化(huà)机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调(diào)基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推行的是“统一管(guǎn)理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大(dà)力(lì)支持国内(nèi)房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一(yī)个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速出台相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开发商而言，预售(shòu)制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预(yù)售制在过去(qù)20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重(zhòng)要作用，不仅解(ji分数的导数公式口诀，分数的导数公式推导ě)决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的(de)资金需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数(shù)十年时间走完(wán)发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年(nián)中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房地产企业(yè)从无(wú)到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地(dì)产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年(nián)中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市(shì)值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系(xì)，如(rú)果开发商发生违约(yuē)，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进(jìn)行影响自(zì)身信用(yòng)和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银(yín)行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和(hé)按揭合同，已经(jīng)从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行(xíng)“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市(shì)重点监(jiān)管资(zī)金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资(zī)金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定(dìng)金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求购(gòu)房者支付(fù)的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付(fù)款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二(èr)者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无(wú)条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定(dìng)金或(huò)首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发(fā)商挪用资金，购房者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房(fáng)屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例(lì)，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功(gōng)能是当(dāng)房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护(hù)机制(zhì)，交(jiāo)房(fáng)前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购(gòu)房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国(guó)规定房屋必须经过房产公(gōng)证(zhèng)公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为(wèi)严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返(fǎn)还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次(cì)修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法(fǎ)律要求(qiú)开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金(jīn)融机构或指定保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者(zhě)赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷款，但交房后才开(kāi)始按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交房后开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房(fáng)者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加坡期房同样采取按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程中随着放出贷款的(de)增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套(tào)。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人(rén)性复(fù)杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务(wù)、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环节(jié)，建(jiàn)立(lì)开发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护机(jī)制，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环节，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修(xiū)，购房者(zhě)在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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