近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳(wěn)定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已(yǐ)包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配比例(lì)在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设(shè)施资产的(de)经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营(yíng)业绩(jì)，作为(wèi)进行投资决(jué)策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及(jí)相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金年度可(kě)分配(pèi)金额以(yǐ)现金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚(hòu)资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平(pí十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思ng)称，公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日(rì)，将(jiāng)对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是对分红前后(hòu)基金份额(é)净(jìng)值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期投资(zī)的(de)信心，同(tóng)时需结合(hé)持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益(yì)的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解底(dǐ)层(céng)资产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基十五夜望月古诗意思是什么呢，十五夜望月 诗意思金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大(dà)多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经(jīng)营权类和(hé)产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的(de)现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的分(fēn)红(hóng)包括了(le)利润分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回(huí)本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额(é)单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许经营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示(shì)，在产品分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的(de)指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活动产生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择(zé)，投(tóu)资(zī)价(jià)值体现在(zài)相对股(gǔ)债市场独立(lì)的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自底层(céng)资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预(yù)测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料中披露(lù)预测进(jìn)行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境，对基础设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述负责人也(yě)称。

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