5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对(duì)于这一板块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细(xì)作成共(gòng)识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约(yuē)1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例(lì)也(yě)同步回(huí)升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显(xiǎn)示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重(zhòng)合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名(míng)第(dì)二的(de)是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四季(jì)报，变化(huà)之处首先(xiān)在于几只房地产龙(lóng)头股从(cóng)排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季(jì)，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城市。而(ér)映射(shè)到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了(le)一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募人(rén)士持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再(zài)出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地(dì)产的(de)更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目(mù)前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也(yě)不支(zhī)撑每(měi)年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时(shí)间段恰好排(pái)名前(qián)五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量(liàng)明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展(zhǎn)的主营业(yè)务(wù)为房地产开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地(dì)产销(xiāo)售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时(shí)的首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公司等都跻(jī)身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是(shì)上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度(dù)的(de)收入利润规模大幅度复苏。究(jiū)其(qí)原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出租率复苏(sū)至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是公司(sī)拿地(dì)结算持(chí)续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎(zhā)比投(tóu)资(zī)局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产(chǎn)公司，一季(jì)报(bào)交出的(de)也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位(wèi)，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水(shuǐ)聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球(qiú)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地(dì)力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融资成(chéng)本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的优势(shì)。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估(gū)，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来(lái)说估值的(de)修(xiū)复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值(zhí)中枢宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗的提(tí)升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产的质量(liàng)好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集(jí)中度(dù)提升的头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次是销售份(fèn)额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善的(de)房企，主要是因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在(zài)持续(xù)性(xìng)地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市(shì)场恢复但仍处于调整的过(guò)程(chéng)中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟(wěi)同时(shí)也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市(shì)场从宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗四月(yuè)份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四(sì)月环(huán)比三月(yuè)相对(duì)表现(xiàn)较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也(yě)不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济(jì)状况、收(shōu)入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第(dì)三(sān)季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀(tán)投(tóu)资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就(jiù)不是(shì)赚快(kuài)钱(qián)的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：南京少儿险_南京【婴儿重病保险_幼儿教育险_婴儿怎样买保险】咨询_找经纪人沃保保险网 宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗