文：任泽平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子(zi)，还烂尾了(le)，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不(bù)能把(bǎ)包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。以(yǐ)后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单(dān)方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能(néng)交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监(jiān)管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房(fáng)款，而(ér)是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保障措施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平(píng)，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后改为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能(néng)化解(jiě)这个(gè)难题，让房地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民(mín)众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房(fáng)销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆(lù)、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行过长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究(jiū)。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险<三大球和三小球分别是什么 三大球的起源/strong>

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方(fāng)式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建造(zào)和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式(shì)高效率(lǜ)地解决(jué)了核心的住房供不应求(qiú)的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商在预售前(qián)，确保地(dì)价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所(suǒ)托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城(chéng)市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住(zhù)房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再适用(yòng)于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一(yī)针强(qiáng)心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济(jì)下(xià)的福利分房转向(xiàng)市场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì三大球和三小球分别是什么 三大球的起源)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅速(sù)出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产开发(fā)商办理预售许(xǔ)可证-签(qiān)订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同-进行备(bèi)案登记(jì)和(hé)预告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过(guò)程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的(de)按(àn)照工程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年(nián)对(duì)中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发(fā)展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市(shì)场快速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求(qiú)，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住(zhù)房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城(chéng)镇住(zhù)宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇(zhèn)人(rén)均住房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到(dào)民(mín)企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带(dài)动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例较高(gāo)，主要(yào)是因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的(de)购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关系(xì)，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目(mù)的(de)建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼(lóu)遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循(xún)环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工程进(jìn)度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第(dì)三(sān)方验收合格(gé)并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交付(fù)前(qián)资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购房者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三(sān)方公证行或(huò)产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工程进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行利益，银行(xíng)有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商(shāng)施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发(fā)商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户(hù)玻璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限(xiàn)，期限结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房(fáng)前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经(jīng)过房产公证公(gōng)司的(de)检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房(fáng)律(lǜ)师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或(huò)指定(dìng)保(bǎo)证机构(gòu)或保险机(jī)构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金(jīn)融(róng)机构或(huò)保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度(dù)支付，所有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和(hé)改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具(jù)支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债三大球和三小球分别是什么 三大球的起源务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻结(jié)至(zhì)房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的(de)保障。余款支付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束(shù)后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预(yù)售制已经过(guò)时(shí)了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的(de)保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。