万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同债务人(rén)被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房(fáng)产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子(zi)现在莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的(de)尽(jǐn)头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海(hǎi)淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司(sī)不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对(duì)北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元(yuán)人民(mín)币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公(gōng)司是共同债务人。目前(qián)，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信(xìn)达北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上又注明这75套(tào)房子是“未出售”的状态呢(ne)？只(zhǐ)能说明这些房子(zi)根本(běn)没(méi)有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报(bào)道(dào)证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没(méi)资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还是债主(zhǔ)中国漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里信达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规(guī)定(dìng)，民(mín)事执行中，业(yè)主已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没(méi)有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经(jīng)查(chá)封的可以向法院提出执(zhí)行异议申请(qǐng)，漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里请求(qiú)法院(yuàn)解除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要(yào)求退还购(gòu)房款或(huò)办理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已(yǐ)支付全部价款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请求(qiú)权优先(xiān)于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押(yā)权以(yǐ)及其他债权的(de)，人民法(fǎ)院应当予以支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消费(fèi)者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可(kě)以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实(shí)际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这(zhè)75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中国信达申(shēn)请(qǐng)不(bù)良债权转让，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯(wéi)一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其(qí)他(tā)房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被(bèi)誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书(shū)院就(jiù)以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就(jiù)可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈(quān)的(de)地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪(háo)宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖(mài)北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在(zài)今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化(huà)业务(wù)，先(xiān)后进(jìn)军能源市(shì)场、团(tuán)购网站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球(qiú)俱(jù)乐部64％股权，成为国安(ān)的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿(ná)下北京国(guó)安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将其手(shǒu)中的(de)中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山(shān)东国际信托(tuō)、中(zhōng)融(róng)信托、中信建设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然而(ér)，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到(dào)改善，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截(jié)至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列(liè)被执行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为(wèi)被执行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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