饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局联(lián)合(hé)发布了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见(jiàn)。意见提及，近年来(lái)，部分房地产(chǎn)经(jīng)纪机构存在利用房源客源优势收取过高费(fèi)用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等(děng)问题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门(mén)从加强(qiáng)从业(yè)主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费(fèi)、严格实行明(míng)码标(biāo)价等十(shí)方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市发展，李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译一二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控重心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规院住房政策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李(lǐ)宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过(guò)中介来(lái)完(wán)成。但很多(duō)中介利用信息不对(duì)称(chēng)等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居(jū)民造成额外的负(fù)担(dān)，而且(qiě)这(zhè)些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场交易(yì)行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是(shì)房(fáng)地(dì)产市(shì)场管理和调控的(de)主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业(yè)关注最(zuì)多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟(wěi)李白《江湖行》全诗及翻译注释，李白《江湖行》全诗及翻译认为，未(wèi)来(lái)相关部门主(zhǔ)要监管的重(zhòng)点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二(èr)手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的(de)《关于房地产中介(jiè)服(fú)务收费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收(shōu)费，按成(chéng)交(jiāo)价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市(shì)执行的2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经交易各方(fāng)协(xié)商同意(yì)，可在规定(dìng)的收费标准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高不得超过(guò)10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务(wù)等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪(jì)服务收费多少由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当(dāng)前并未明确具体的中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费(fèi)。房地产经纪机(jī)构提供的基本服务和延伸服(fú)务，应当(dāng)分别明确服务(wù)项目(mù)和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费(fèi)标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施(shī)进行(xíng)重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服(fú)务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓励按照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅(zhái)和普宅本来(lái)收费就不同，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非(fēi)规(guī)定(dìng)，未来如何具体(tǐ)认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪服(fú)务领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房很多(duō)房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能对(duì)交(jiāo)易产生(shēng)影响，这对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指(zhǐ)出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处于(yú)弱势(shì)地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来承担。即(jí)使一些房(fáng)东愿意承担中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中(zhōng)介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费的行(xíng)为。部(bù)分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上，再次向房东收取费用(yòng)，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其(qí)转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门提(tí)出严禁操纵经(jīng)纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆(lù)骑麟称。

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