近两年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定(d投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁ìng)分红(hóng)体现出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规(guī)律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来自(投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁zì)基础设(shè)施资产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信(xìn)息(xī)披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于(yú)长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安(ān)基(jī)金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资(zī)者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债(zhài)性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为(wèi)资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外(wài)，市场对于未来分红水平(píng)的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过程(chéng)；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单(dān)位(wèi)基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提(tí)是本(běn)金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个(gè)部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大(dà)多(duō)数(shù)普通(tōng)投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注意的(de)情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资(zī)产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的(de)，对特(tè)许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重底层(céng)资(zī)产(chǎn)的价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后(hòu)不再能(néng)产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经营(yíng)项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较低(dī)，也(yě)有(yǒu)足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了投资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土(tǔ)地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般(bān)较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期(qī)，投资者可以观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流(liú)量(liàng)是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权(quán)类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的(de)经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投资者关(guān)注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金额预投笔从戎的故事简介，投笔从戎的故事主人公是谁(yù)测。投资者(zhě)可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设(shè)施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也(yě)称。

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