导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国房地产市场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是(shì)否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩(sh2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数èng)？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到(dào)一(yī)成，其中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此(cǐ)6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适(shì)不是(shì)人均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它(tā)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭(tíng)户数，计算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经(jīng)济(jì)板(bǎn)块的(de)分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达(dá)国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住宅质(zhì)量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在(zài)不(bù)同(tóng)能(néng)级城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有近6亿栋房屋(wū)建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌(pái)量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍(réng)然(rán)存(cún)在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布(bù)，我们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综(zōng)合风(fēng)险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住(zhù)不到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市场看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市家庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关(guān)，更与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上(shàng)述两组数(shù)据(jù)。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比(bǐ)

2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累(lèi)计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数据(jù)显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一套房(fáng)的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国城(chéng)镇化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅(zhái)套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的(de)住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流动调查(chá)数(shù)据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及南京工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房(fáng)，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与(yǔ)置(zhì)业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一居室和(hé)二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小(xiǎo)。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一(yī)半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若(ruò)去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户(hù)均(jūn)人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延(yán)续(xù)，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jià2022年中本贯通上海有哪些学校，中本贯通上海有哪些学校分数n)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适(shì)用房和其他分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工(gōng)作会(huì)议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平(píng)有着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水(shuǐ)平的(de)提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预(yù)期。

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