5月以(yǐ)来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统(tǒng)计(jì)，龙头与地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或(huò)“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公(gōng)募(mù)所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的(de)势头(tóu)似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统(tǒng)计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个(gè)股分(fēn)别为(wèi)保利发(fā)展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地(dì)产(chǎn)龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传(chuán)导到二级市场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线(xiàn)城市好(hǎo)于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了。“如果按河北保定技校排名，保定技校前十名照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产(chǎn)等(děng)几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的(de)政策出来去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个过(guò)程河北保定技校排名，保定技校前十名中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回落(luò)时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不(bù)代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在(zài)于(yú)城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿(ā)尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体机构(gòu)的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发与(yǔ)经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利(lì)润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股东来看， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上(shàng)银(yín)基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第(dì)二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续(xù)性向(xiàng)好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其(qí)中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产(chǎn)品依(yī)然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有(yǒu)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品杀(shā)入前十。同时榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同(tóng)比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第(dì)七(qī)位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质土(tǔ)地(dì)供给较多(duō)（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下(xià)，而(ér)其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地(dì)产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场对民营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮(lún)行业出(chū)清(qīng)的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行(xíng)业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次(cì)是(shì)销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据(jù)房企一(yī)季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季(jì)度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨江集(jí)团(tuán)等房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临(lín)着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城(chéng)市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照(zhào)现在的(de)经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反弹外的一个(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时(shí)候(hòu)，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随(suí)整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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