OPPO宣布关停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了公募REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前几日的(de)下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回(huí)应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关(guān)应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权(quán)益人相关(guān)负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事项。由于张润大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资(zī)委也高度关注。

　　多位业(yè)内人(rén)士(shì)表示，华安张江光大(dà)园REIT近(jìn)期(qī)市场波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者(zhě)应(yīng)理性看待。

　　张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日(rì)二级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市(shì)场(chǎng)整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口产业园REIT微幅(fú)上涨，其(qí)余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江(jiāng)光大园项目出租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募(mù)的(de)项目又(yòu)遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二级市场价格出现波动(dòng)。”一(yī)位业内人(rén)士分(fēn)析称。

　　不过，在上述人(rén)士(shì)看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有所流(liú)出，但(dàn)是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场(chǎng)价格下跌，风险也(yě)得到一定释放，但(dàn)是(shì)价(jià)格涨跌会受到(dào)基本面、情绪面等(děng)多重因素影响，不好判断价格(gé)是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的投资价值，很(hěn)适(shì)合稳健类(lèi)投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品(pǐn)具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星(xīng)对此表示，若张江(jiāng)园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件性利(lì)空(kōng)下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加(jiā)上前期(qī)本(běn)身园区类资产(chǎn)就回调不少了(le)，这就(jiù)是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最(zuì)终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影响多大，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦(shà)的重要承租(zū)方(fāng)之一，目前未(wèi)收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出(chū)现回落。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会(huì)中管理(lǐ)人(rén)就相关事项进(jìn)行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光(guāng)大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因张江REIT的(de)上述公告引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛关(guān)注，张(zhāng)江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料(liào)未及(jí)，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即奔赴现(xiàn)场进行了沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储(chǔ)备租户，积极(jí)人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张(zhāng)润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介(jiè)绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超(chāo)过了(le)2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收(shōu)了三个月履(lǚ)约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一些空间，但本(běn)着(zhe)对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全人类的菊花能扩大到多少，人类的菊花是什么力与(yǔ)时间赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短期内完成(chéng)去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的张江光大园项目一季(jì)度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人(rén)有那么多储(chǔ)备(bèi)租户，之前的空置率(lǜ)为何(hé)未能得到(dào)解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释，张江光(guāng)大(dà)园一直(zhí)以来都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租(zū)户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点(diǎn)，目前市场情况已有所(suǒ)好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及(jí)时修复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定(dìng)的资源调配(pèi)和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差(chà)异化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根(gēn)据自身需求和预(yù)算挑选(xuǎn)区域(yù)内(nèi)的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续(xù)我们在资源共(gòng)享(xiǎng)和(hé)联合营(yíng)销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责(zé)人补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈(tán)及(jí)对于(yú)张(zhāng)江(jiāng)REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表示(shì)，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资(zī)产约五百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开发的储(chǔ)备项(xiàng)目(mù)，这些(xiē)都(dōu)将成为张江REIT实现打(dǎ)造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标(biāo)的(de)坚实后(hòu)盾和储(chǔ)备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江REIT这个资本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，“这(zhè)次扩(kuò)募是(shì)我们实现基金(jīn)扩容的(de)第(dì)一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可(kě)能面临了(le)一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比(bǐ)，只能算是(shì)一(yī)个非(fēi)常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽(jǐn)一切可(kě)能化(huà)解(jiě)当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负面影(yǐng)响，维持预(yù)期(qī)和市场的信心。”

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