饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐渐得到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关(guān)于规范房地产经纪服务(wù)的(de)意见。意(yì)见提及(jí)，近年来，部分房地产经(jīng)纪机(jī)构存(cún)在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人(rén)负(fù)担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述(shù)背(bèi)景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服务收费、严(yán)格实行明码(mǎ)标价(jià)等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例超过(guò)80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖(lài)中介居间(jiān)成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说(shuō)属于金额不(bù)低的(de)大(dà)宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有非常强的专业性(xìng)，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按(àn)揭费、担保费(fèi)等(děng)，对居(jū)民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明码标价(jià)。

　　对(duì)于(yú)二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地(dì)产(chǎn)市(shì)场管理和调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工作的意义(yì)更大(dà)，也更急迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历(lì)来对(duì)房地产经纪服(fú)务行业关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城市(shì)，二(èr)手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门(mén)在此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要合理(lǐ)降低(dī)住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据是1995年(nián)国家计委建设部(bù)下(xià)发(fā)的《关(guān)于房地产(chǎn)中介服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目(mù)前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮(fú)，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费(fèi)上(shàng)限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等(děng)57个政府定(dìng)价(jià)，房地(dì)产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多(duō)少由各(gè)中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中(zhōng)对收(shōu)费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构在具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价(jià)值(zhí)及工资标准，综合(hé)计算出合适的(de)中(zhōng感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价(jià)问(wèn)题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客(kè)户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服务内容(róng)和收费(fèi)标准，不得混(hùn)合(hé)标价和捆绑收费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标准。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)收费(fèi)前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标(biāo)准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均(jūn)水(shuǐ)平的房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会(huì)同(tóng)市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等(děng)综合(hé)措(cuò)施进行(xíng)重点监管(guǎn)。市(shì)场(chǎng)监管部门会同有关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律法规(guī)的行为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法(fǎ)违规(guī)信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收(shōu)费过高(gāo)的经纪机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在(zài)合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前(qián)两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地(dì)执行(xíng)情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等(děng)都可能对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手房买(mǎi)卖(mài)过(guò)程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位，从而会出(chū)现(xiàn)中(zhōng)介费及(jí)税费均由购房(fáng)者来承(chéng)担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式(shì)，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所(suǒ)谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一些房(fáng)产中介公(gōng)司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支配(pèi)地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收(shōu)费，不仅有利于提高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟感康可以连续吃几天，感康连续吃几天为宜称(chēng)。

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